Податок на нерухомість, відмінну від земельної ділянки — один із найменш зрозумілих для пересічного власника. Ви отримуєте паперовий лист від ДПС, де написана сума кілька тисяч гривень, і не розумієте: звідки взялася ця цифра? Хто має платити? А якщо я ФОП і офіс на мені — це той самий податок чи інший?
У 2026 році правила залишилися стабільними, але через зростання мінімальної зарплати до 8 647 грн зросла й максимальна ставка податку. Розберемося детально: для кого, скільки, коли і як.
Хто платить податок на нерухомість?
За статтею 266 Податкового кодексу України, платниками податку на нерухомість є три категорії власників:
- Фізичні особи — за квартири, будинки, дачі, гаражі.
- Фізичні особи-підприємці (ФОП) — за нерухомість, яка використовується в підприємницькій діяльності (магазини, склади, офіси, перукарні).
- Юридичні особи (ТОВ, АТ) — за всю нерухомість на балансі, незалежно від використання.
Які ставки податку на нерухомість у 2026 році?
Стаття 266.5.1 ПКУ встановлює, що максимальна ставка податку — не більше 1.5% мінімальної заробітної плати за 1 м² на рік. Рахуємо для 2026:
1.5% × 8 647 грн = 129.7 грн за 1 м² на рік.
Це максимум. Конкретну ставку встановлює місцева рада (сільська, селищна, міська або об'єднаної територіальної громади). У Києві наприклад ставка 1.5% (максимум), у Львові — 1%, у багатьох ОТГ — 0.5%-1%. Уточнюйте на сайті вашої ради або в ДПС.
| Місто/громада (приклад) | Ставка від мінзарплати | Ставка в грн/м² 2026 |
|---|---|---|
| Київ | 1.5% | 129.70 |
| Львів | 1.0% | 86.47 |
| Дніпро | 1.0% | 86.47 |
| Одеса | 1.5% | 129.70 |
| Сільські ОТГ (типово) | 0.5%-1.0% | 43.24-86.47 |
Які пільги — для фізичних осіб?
Найбільша пільга — це неоподатковуваний метраж. Перші квадратні метри житла звільнені від податку повністю:
- Квартира: 60 м² (загальна площа) — звільнено від оподаткування.
- Житловий будинок: 120 м² (загальна площа) — звільнено.
- Якщо у вас і квартира, і будинок: комбінована пільга 180 м² (60+120).
Приклад розрахунку 1. У Олени квартира в Києві площею 75 м². Пільга 60 м². Платить за різницю: 75 − 60 = 15 м². При ставці 129.7 грн/м²: 15 × 129.7 = 1 945.5 грн на рік.
Приклад розрахунку 2. У Сергія будинок 200 м² у Львові. Пільга 120 м². Оподатковано: 80 м². Ставка Львова 86.47 грн/м²: 80 × 86.47 = 6 917.6 грн на рік.
Як оподатковується комерційна нерухомість — магазини, офіси, склади?
Якщо нерухомість використовується в підприємницькій діяльності або належить юридичній особі — пільгові метри не застосовуються. Платите за всю площу.
Приклад розрахунку 3. ФОП Андрій має магазин площею 50 м² у Дніпрі. Ставка 86.47 грн/м². Податок: 50 × 86.47 = 4 323.5 грн на рік. Сплачує без пільги, бо це комерційне приміщення.
Приклад розрахунку 4. ТОВ «Автосервіс» володіє складом 500 м² у Києві. Ставка 129.7 грн/м². Податок: 500 × 129.7 = 64 850 грн на рік.
| Тип об'єкта | Власник | Площа | Місто | Податок 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Квартира | Фізособа | 50 м² (≤60) | Київ | 0 грн (повністю в пільзі) |
| Квартира | Фізособа | 90 м² | Київ | 30 × 129.7 = 3 891 грн |
| Будинок | Фізособа | 150 м² | Львів | 30 × 86.47 = 2 594 грн |
| Офіс | ФОП | 40 м² | Одеса | 40 × 129.7 = 5 188 грн |
| Склад | ТОВ | 1000 м² | Київ | 1000 × 129.7 = 129 700 грн |
Хто і коли подає декларацію?
Фізособи — отримують повідомлення
Звичайна людина не подає декларацію самостійно. ДПС автоматично рахує податок на основі даних Реєстру нерухомого майна та надсилає вам податкове повідомлення-рішення (ППР) до 1 липня. Ви просто платите вказану суму.
Якщо ви не отримали повідомлення до 15 липня — це не звільняє від оплати. Зверніться до ДПС, з'ясуйте суму. Ще можна перевірити на електронному кабінеті платника cabinet.tax.gov.ua.
ФОП — як фізособи
За власною житловою нерухомістю ФОП отримує ППР як фізособа. За комерційною — теж отримує ППР, але без пільги. ФОП-власник магазину сам декларацію не подає.
Юрособи — самостійна декларація
ТОВ, АТ та інші юрособи зобов'язані подати декларацію до 20 лютогозвітного року з розрахунком податку на весь рік наперед. Подається в електронній формі через електронний кабінет платника або через спеціалізоване ПЗ (M.E.Doc, Соната).
Які терміни оплати?
| Платник | Хто рахує | Коли отримує ППР | Коли платити |
|---|---|---|---|
| Фізособа | ДПС | До 1 липня | Протягом 60 днів від отримання ППР |
| ФОП (комерційна) | ДПС | До 1 липня | Протягом 60 днів |
| Юрособа | Сама подає декларацію до 20 лютого | — | Щоквартально, рівними частинами до 30 числа місяця, наступного за кварталом |
Приклад для юрособи.ТОВ «Альфа» має офіс 100 м² у Києві. Річний податок: 100 × 129.7 = 12 970 грн. Сплачує квартально по 3 242.5 грн до 30 квітня, 30 липня, 30 жовтня, 30 січня наступного року.